Ввод объекта в эксплуатацию 2025: правила, нюансы, закон

О самом главном. Перед использованием объекта строительства необходимо подтвердить факт того, что он готов к эксплуатации. Для этого нужно получить специальное разрешение, которое выдается как на жилые, так и не жилые здания: многоквартирные и частные дома, магазины, склады, производственные помещения и прочее. Порядок и условия ввода объекта в эксплуатацию регулируется Градостроительным Кодексом РФ. Основные положения представлены в статье 55.

Согласно ей, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - это документ, удостоверяющий, что строительство или реконструкция были проведены в полном объеме, в соответствии со всеми нормами и требованиями проектной документации. Например, при сдаче в эксплуатацию многоквартирного дома застройщику необходимо подтвердить, что здание полностью безопасно, имеет прочные конструкции, соответствует противопожарным нормам, требованиям проекта. Только после этого жильцы смогут въехать в новое жилье, не беспокоясь о своей жизни и здоровье, а также качестве возведенного дома.

!!! Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - финальный этап строительства. Обратиться за документом можно по окончанию работ. После его получения объект ставят на кадастровый учет путем регистрации в Росреестре.

Помимо Градостроительного Кодекса РФ, правовое регулирование процесса ввода объекта в эксплуатацию осуществляется в соответствии со следующими документами:

1. Федеральный закон № 123-ФЗ от 22.07.2008 (технический регламент по пожарной безопасности).
2. Постановление Правительства РФ №87 от 16.02.2008 (содержит требования к проектной документации).
3. Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 (технический регламент о безопасности строительных объектов).
4. Приказ Минстроя № 591/пр от 19.09.2008 "Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома".
5. Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости".
6. СанПиНы (например, СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", СанПиН 2.1.4.1074-01 "Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества. Гигиенические требования к обеспечению безопасности систем горячего водоснабжения", СанПиН 2.6.1.2523-09 "Нормы радиационной безопасности (НРБ-99/2009) и многие другие).
7. ГОСТы по строительной и пожарной безопасности (например, ГОСТ 59137-2020 "Классификация пожарной опасности строительных материалов и конструкций").

Обратите внимание! Требования при вводе в эксплуатацию жилых и нежилых объектов отличаются. К первым законодательство относится строже, что неудивительно. Ведь жилые строения предназначены для проживания в них людей.

Согласно ч. 2 ст. 55 ГрК РФ, для для ввода объекта в эксплуатацию застройщику необходимо обратиться: "В федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство".

Например, в Москве выдачей разрешения занимается Мосгосстройнадзор. В других городах - аналогичные местные городские надзорные органы. При этом учтите, что организации строительного надзора вправе подключать к процедуре проверки и другие компетентные органы. Например, МЧС. Это актуально при оценке соблюдения норм и правил пожарной безопасности.

Важно! Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию опасного производственного объекта следует обратиться в Ростехнадзор.

После завершения всех строительных работ застройщику следует предпринять следующее:

1. Подготовить пакет документов. Перечень представлен ниже.
2. Обратиться в компетентный орган с заявлением и другими документами.
3. При необходимости - представить доподнительные документы по запросы органа стройнадзора.
4. Пройти проверку и дождаться ее результатов. Проверкой занимаются органы стройнадзора и привлеченные ими компетентные организации.
5. Получить заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС).
6. Получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Обратите внимание! Перед обращением в уполномоченный орган застройщику необходимо произвести проверку соответствия характеристик и параметров здания условиям, содержащимся в документе, на основании которого выдавалось разрешение на возведение объекта. При обнаружении неточностей и/или ошибок их следует исправить. Если орган стройнадзора посчитает, что строение не готово к эксплуатации, то в выдаче разрешения он вправе отказать.

Обратиться за разрешением могут лица, причастные к строительству: застройщик, подрядчик или заказчик. Как правило, процессом ввода объекта в эксплуатацию занимается генподрядчик ввиду налаженных взаимоотношений с государственными органами и наличия опыта в данном вопросе.

После ввода в эксплуатацию объект следует поставить на учет. Для этого нужно обратиться в Росреестр. После внесения данных в ЕГРН и получения выписки из реестра недвижимости объект можно эксплуатировать.

В соответствии с ч. 3 с. 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок, включая соглашение (решение) об установлении сервитута.
2. Документ, подтверждающий полномочия представителя, если заявление подает последний.
3. Разрешение на строительство.
4. Градостроительный план участка.
5. Акт приемки ОКС (объекта капитального строительства) в случае, если работы велись подрядчиками.
6. Акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в случае, если это предусмотрено проектной документацией.
7. Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и его планировочную организацию. Схема должна быть подписана лицом, осуществляющим строительство.
8. Заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (если предусмотрен стройнадзор).
9. Заключение органа федерального государственного экологического контроля (если такой надзор предусмотрен).
10. Технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (не распространяется на объекты, не требующие постановки на кадастровый учет и регистрации прав).
11. Договор обязательного страхования для опасных производственных объектов.
12. Акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

На этапе подготовки документов важно удостовериться в наличии в проекте разделов, посвященных:

• обеспечению соблюдений требований энергетической эффективности;
• мероприятиям по охране окружающей среды;
• обеспечению доступа инвалидов;
• пожарной безопасности.

Документы можно представить несколькими способами (согласно ч. 2.2 ст. 55 ГрК РФ):

• в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", "Роскосмос";
• через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченными на выдачу разрешений на строительство;
• с использованием единого (регионального) портала государственных и муниципальных услуг;
• через государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности с функциями автоматизированной информационно-аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности;
• с использованием единой информационной системы жилищного строительства, предусмотренной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (актуально для "специализированных застройщиков").

Обратите внимание! При подаче бумажных документов необходимо представить оригиналы либо нотариально заверенные копии. В случае отправки документов онлайн через ГИС, их следует направлять в формате PDF. Для отправки потребуется электронная цифровая подпись.

Готовностью постройки к эксплуатации подтверждается актом. Он составляется в трех экземплярах: для застройщика, заказчика и надзорного органа. Типовая форма законом не предусмотрена. Но за основу можно взять КС-14. Также допустимо разработать собственный вариант. При этом в обязательном порядке он должен содержать следующую информацию:

• дату составления;
• дату и номер приказа;
• название, адрес объекта;
• даты начала и окончания строительных работ;
• информацию о разрешении на возведение здания;
• этажность объекта, площадь помещений и другие важные показатели;
• цену объекта;
• подписи сторон (заказчика, застройщика, приемочной комиссии).

Важно! При обращении за вводом объекта в эксплуатацию акт предоставляется в надзорный орган вместе с другими документами.

Сроки получения акта законом не регламентируются. Инициировать его оформление необходимо после завершения строительства. Для этого следует направить документы в компетентный орган, который сформирует комиссию. Последняя проверит строение на соответствие нормам и требованиям, а в завершение подпишет акт или выдаст предписание по устранению нарушений.

Обращаться следует в органы стройнадзора или местные органы власти. Здесь все зависит от типа строения (жилое или нежилое). Выдачей актов на жилые объекты занимаются местные власти. На нежилые - стройнадзор.

ЗОС - это заключение на соответствие, подтверждающее завершение строительных работ и готовность объекта к сдаче в эксплуатацию. Данный документ выдает стройнадзор на основании представленных документов и результатов проверки.

Для получения ЗОС застройщик перед началом работ обязан подать уведомление в надзорный орган. Таким образом он предоставит возможность проведения промежуточных проверок. В процессе строительства ведомство имеет право контролировать работы и их результаты, выносить предписания на устранение недостатков. По завершению работ нужно уведомить надзорный орган об окончании строительства. Если всего этого не сделать, то получить ЗОС не получится.

Согласно Приказу Минприроды от 29.10.2020 № 864, разрешение выдается в течение 5 рабочих дней. Но только в случае, если все документы в порядке, и объект успешно прошел проверку. При необходимости представления дополнительных документов и устранения нарушений срок выдачи может значительно увеличиться.

В выдаче разрешения могут отказать в случаях:

• представления неполного пакета документов;
• несоответствия объекта требованиям проекта;
• выявления нарушений норм безопасности;
• несоответствия параметров здания описаниям, представленным в проекте и/или иной документации.

Важно! За отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрена административная ответственность, согласно п. 5 ст. 9.5 КоАП. Должностным лицам придется уплатить штраф от 20 до 50 тыс. руб., юридическим лицам - от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. Предусмотрено и дополнительное наказание в виде запрета на эксплуатацию объекта.

Если при возведении объекта не отмечается полноценное строительство, то их не нужно вводить в эксплуатацию. Например:

• помещение является частью строения и не может быть выделено из всего объекта (в этом случае в эксплуатацию вводят все здание);
• сооружение не является объектом капитального строительства (хозпостройка без фундамента);
• строение образуется в границах объекта путем выдела, объединения помещений, раздела.

Также вводить в эксплуатацию не требуется объекты незавершенного строительства (ОНС). В то же время, их можно ставить на учет, продавать. А вот использовать по назначению нельзя, так как ОНС могут быть небезопасны.

Ваш объект нуждается в сдаче в эксплуатацию? Опасаетесь отказа, не хотите вникать в тонкости процедуры или желаете заметно ускорить и облегчить процесс? Обращайтесь в "Стройцентр"! Мы работаем на рынке строительного контроля и экспертизы уже 25+ лет и за это время сдали в эксплуатацию свыше 750 объектов. Благодаря опыту, знаниям и высокому уровню экспертности мы помогли своим клиентам сэкономить более 1 млрд. часов простоя. Всего мы провели 550+ экспертиз и исследовали 2+ млн. м2 площади.

Почему именно "Стройцентр":

• Имеем в своем распоряжении большой штат сотрудников, включая экспертов в разных направлениях строительного контроля и экспертизы.
• Предоставляем комплекс услуг, начиная от геодезии и заканчивая сдачей объектов в эксплуатацию.
• Помогаем выявить явные и скрытые дефекты на ранних стадиях.
• Имеем свое приложение, позволяющее производить прозрачный строительный контроль в режиме реального времени.

Звоните +7 (800) 302-61-46 или оставьте заявку на обратный звонок. "Стройцентр" обеспечит проведение независимого и объективного стройконтроля при проведении любых строительных, ремонтных и реконструкционных работ.