ЗОС в строительстве: что это, зачем нужно и как получить

ЗОС - это заключение о соответствии возведенного объекта. Данный документ подтверждает, что здание полностью соответствует проектной документации, строительным стандартам, санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности. ЗОС необходимо получать не только для строящихся объектов, но и зданий, подвергнутых реконструкции. Этот документ является обязательным этапом на пути к вводу объекта в эксплуатацию. Выдает его орган государственного строительного надзора по результатам проверки. Она проводится на основании заявления застройщика и представленных документов на объект.

Обратите внимание! Государственный строительный надзор регламентирован Градостроительным кодексом РФ. В частности, ст. 54. А порядок ввода - ст. 55 ГрК.

ЗОС необходимо получать при возведении и реконструкции объектов капитального строительства, подлежащих госконтролю. К ним относятся многоквартирные дома, объекты инфраструктуры, производственные здания. Также такой документ потребуется при узаконивании самовольной постройки. В случае, если строение возведено без разрешения, то придется доказать его безопасность, соответствие проекту и строительным нормам. Только после получения ЗОС такой объект сможет пройти процедуру регистрации.

Заключение о соответствии понадобится и при внесении изменений в уже готовый объект. Это актуально при условии изменения функционального назначения здания, при переносе стен, изменении систем вентиляции, отопления, настройки этажей. То есть, при любых перестройках и трансформациях, затрагивающих несущие конструкции.

В то же время, ЗОС не требуется для ИЖС* и садовых домов. Для таких строений действует уведомительный порядок. Вместо ЗОС владельцу нужно оформить уведомление о соответствии. Желающим построить на своем участке гараж или хозяйственную постройку также документ не нужен.

*ИЖС расшифровывается как "индивидуальное жилищное строительство". Участки под ИЖС предназначены для строительства домов этажностью до трех включительно и не выше 12 метров.

Что касается многоквартирных домов, то здесь предусмотрено исключение. Начиная с 28.06.2021, была отменена необходимость получения заключения о соответствии требованиям 214-ФЗ для застройщиков, которые привлекают денежные средства дольщиков только с использованием эскроу-счетов**. Данное послабление предусмотрено ФЗ-151 от 27.06.2019, внесшим изменения в ч.4 ст.15.4 закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

**Эскроу-счет - это специальный банковский счет, на котором хранятся деньги участника долевого строительства в течение всего периода возведения дома. Средства, размещенные на таком счете, принадлежат покупателю. Воспользоваться ими никто не может до момента сдачи объекта в эксплуатацию. По окончанию строительных работ в зависимости от результата деньги перечислят застройщику либо возвратят покупателю.

Важность получения ЗОС аргументируется следующим:

• Качество. ЗОС подтверждает соответствие объекта проекту, а также всем градостроительным стандартам, нормам, требования пожарной безопасности на основании проведенной государственной экспертизы. Она регламентируется ГрК РФ.
• Безопасность. Заключение о соответствии обеспечивает полную безопасность объекта. Проведенная в рамках оформления документа проверка значительно снижает риск аварий и иных ЧП.
• Легализация. ЗОС нужен для ввода объекта в эксплуатацию и последующей регистрации. Без этого документа невозможно узаконить здание и использовать его по назначению.
• Гарантии для собственников и инвесторов. Заключение о соответствии является гарантией качества, надежности и безопасности объекта.
• Высокий уровень контроля. ЗОС способствует повышению ответственности участников процесса строительства. Ведь получение документа требует контроля всех этапов и проведения государственной экспертизы.

ЗОС - неотъемлемая часть возведения объектов капитального строительства. Заключение играет ключевую роль в обеспечении законности объекта, его качества и безопасности.

Для получения ЗОС, в первую очередь, необходимо подготовить пакет документов. Их перечень мы представили ниже. На следующем этапе нужно подать заявление в местный орган строительного надзора. Это можно сделать через сайт регионального органа, МФЦ или путем личного посещения. Затем стройнадзор исследует документацию и назначает выездную проверку. В рамках ее проверяют качество строительных работ, исправность инженерных систем, соответствие проектной документации и строительным нормам. Такой обследование занимает от нескольких дней до 2-3 недель. Здесь все зависит от масштабов и особенностей объекта.

В результате на основании проведенной проверки орган строительного надзора выносит решение о выдаче ЗОС или об отказе. Заключение о соответствии выдается при условии отсутствия каких-либо нарушений, отклонений. Если же таковые будут выявлены, то стройнадзор предписание об их устранении. После этого проводится повторная проверка.

Сроки оформления заключения о соответствии зависят от регламента местного органа, категории объекта, его масштабов, особенностей и готовности документов.

Заявление с пакетом документации обычно рассматривают 5-7 дней. Выездная проверка длится от 2-4 дней до 2-3 недель. Время, требуемое на устранение замечаний зависит от вида, значимости, количества нарушений и работы застройщика (подрядчика). Готовое заключение выдается через 5-10 дней после устранения всех недостатков и итоговой проверки (по закону - не дольше 10 рабочих дней).

Получить более точную информацию о сроках оформления ЗОС можно в органе строительного надзора конкретного региона.

Самая частая причина отказа - несоответствие объекта проектной документации. Это может быть использование других материалов, изменение размеров помещений, конструктивных решений и прочее. То есть, речь идет о любых отклонениях от проекта и даже, казалось бы, малозначительных. Если изменения все же необходимы, то их следует оформить в установленном порядке.

Отказать в выдаче заключения о соответствии также могут по следующим причинам:

1. Нехватка документов. Чтобы ничего не упустить, составьте список и заблаговременно согласуйте перечень с представителем органа строительного надзора.
2. Ошибки в исполнительной документации. Избежать их помогут регулярные аудиты и тщательный контроль.
3. Отсутствие испытаний систем. Речь идет о вентиляции, лифтах, системах пожарной безопасности. Нужно заранее составить план испытаний и подготовить протоколы в подтверждение проведения пусконаладочных работ.
4. Нарушения требований безопасности. Все, что может создать угрозу для будущих жильцов (пребывающих в здании людей) приведет к отказу. Чтобы этого не произошло, нужно строго следовать проекту, соблюдать строительные нормы и правила, произвести контрольную проверку.

За выдачу ЗОС госпошлина не взимается. Это бесплатная услуга от государства. Общие затраты складываются из сопутствующих расходов, которые, как правило, весьма существенны. К числу расходов застройщика относятся: проведение испытаний, в том числе, лабораторных, геодезических работ, разработку проекта и другой документации, составление ТУ. Итоговые затраты зависят от размера и типа объекта, объема исследований, региона строительства и некоторых других факторов.

Чтобы облегчить процесс получения ЗОС и максимально снизить вероятность вынесения отрицательного решения следует:

• Ответственно подходить к ведению журнала работ, оформлять акты скрытых работ.
• Выполнять пусконаладочные испытания всех систем и документировать проведенные мероприятия.
• Производить сверку исполнительных схем, геодезических, любых строительных работ с проектом.
• Подготовить доступ к зонам осмотра и конструкциям.
• Назначить ответственных на объекте.

Самое главное во всем этом - комплексность, регулярность и четкое планирование, которое может обеспечить надежная специализированная компания, оказывающая услуги помощи в легализации объектов капитального строительства. Имея должный опыт, знания и квалификацию, такая организация поспособствует проведению исчерпывающего перечня проверок и подготовке всей нужной документации. Это позволит избежать ошибок в процессе оформления заключения о соответствии, а также сократить сроки, что важно для всех участников строительства.

!!! Квалифицированные специалисты выявят все недостатки и несоответствия до обращения в орган стройнадзора и проведения выездных контрольных мероприятий. Таким образом, в последующем будет обеспечен своевременный ввод объекта в эксплуатацию.

Ваш объект нуждается в оформлении ЗОС? Опасаетесь отказа, не хотите вникать в тонкости процедуры или желаете заметно ускорить и облегчить процесс? Обращайтесь в "Стройцентр"! Мы работаем на рынке строительного контроля и экспертизы уже 25+ лет и за это время сдали в эксплуатацию свыше 750 объектов. Благодаря опыту, знаниям и высокому уровню экспертности мы помогли своим клиентам сэкономить более 1 млрд. часов простоя. Всего мы провели 550+ экспертиз и исследовали 2+ млн. м2 площади.

Почему именно "Стройцентр":

• Имеем в своем распоряжении большой штат сотрудников, включая экспертов в разных направлениях строительного контроля и экспертизы.
• Предоставляем комплекс услуг, начиная от геодезии и заканчивая сдачей объектов в эксплуатацию.
• Помогаем выявить явные и скрытые дефекты на ранних стадиях.
• Имеем свое приложение, позволяющее производить прозрачный строительный контроль в режиме реального времени.

Звоните +7 (800) 302-61-46 или оставьте заявку на обратный звонок. "Стройцентр" обеспечит проведение независимого и объективного стройконтроля при проведении любых строительных, ремонтных и реконструкционных работ.